GHIDUL CUMPARATORULUI
--------------------------------------------------------------------------------

1. Nu va grabiti - ALEGEREA UNEI PROPRIETATI IMOBILIARE CERE TIMP
Niciodata nu este bine sa va opriti asupra unei proprietati imobiliare inainte de a observa cel putin trei, patru saptamani ce se intampla in general pe piata imobiliara pentru a va informa bine asupra preturilor si tendintelor de pe piata. Este bine sa vorbiti cu mai multi proprietari si sa va sfatutiti cu un agent imobiliar pentru a putea analiza nivelul preturilor din acel moment.

2. Agentiile imobiliare
Desi nu este obligatoriu, sfatul nostru este sa apelati la o agentie imobiliara si va veti simplifica viata.

De ce este bine sa apelati la o agentie imobiliara?
Pentru ca zi de zi au de a face cu proprietari si oferte imobiliare. Un agent imobiliar experimentat va va spune ce case sunt de vanzare, la ce preturi, ce anume trebuie sa verificati la o casa, va da informatii despre amplasament, despre zona, despre vecinatati, despre documentatia care trebuie stransa pentru actele de vanzare cumparare, daca are sau nu casa ipoteca, cine are dreptul sa o vanda si multe alte lucruri foarte importante.

3. Cum alegeti o agentie imobiliara?
In primul rand, agentia trebuie sa fie usor de identificat. Firma trebuie sa aiba un sediu fix, sa fie semnalizata (cu firma la intrare), sa aiba un birou amenajat ca punct de lucru cu publicul, cu secretariat, dar si o sala de negocieri, in care se poate discuta in particular cu clientii amanuntele legate de plata, bani, confidentialitate, etc. Este bine ca agentia sa fie afiliata unei uniuni profesionale, unde sa-i puteti verifica activitatea, daca a avut sau nu abateri si daca este acreditata. Totusi, nu este obligatorie acreditarea. Este de notorietate faptul ca multe agentii se lauda ca sunt membrii fondatori ai UNAI, dar de fapt aceasta (UNAI) nici nu mai exista.
Credem ca pana la urma cel mai important factor este increderea pe care v-o inspira oamenii din agentia respectiva.

4. Agentul imobiliar
Activitatea agentului imobiliar si a agentiei imobiliare sunt reglementate de legea privind infintarea societatilor comerciale si OG3/2000 privind activitatea si obligatiile legale ale agentului imobiliar. Din pacate aceasta este oarecum nelucrativa in sensul ca este plina de confuzii si lipsita de coerenta unei legi care in fond reglementeaza o activitate economica cu implicatii profunde.

In practica, agentiile imobiliare respectabile au adoptat codul de etica si practica corecta, astfel incit Dvs. sa puteti sa va rezolvati problema imobiliara in siguranta, rapid si profesional.

Practica pietei imobiliare din Bucuresti a impus asa numitul agent imobiliar dublu care poate reprezenta atit cumparatorul, cit si vinzatorul. Reprezentarea de catre o agentie dubla cere cunoasterea si consimtamintul ambelor parti, vinzatorul si cumparatorul. De fapt, agentul dublu se angajeaza sa serveasca interesele ambelor parti. Acest lucru se intimpla pe toata durata desfasurari tranzactiei. Comisionul agentului imobiliar este platit atat de vanzator cit si de cumparator. Cuantumul comisionului este de obicei situat intre 4-6% si impartit intre vanzator si cumparator. La inchirieri comisiunul se situeaza in jurul valorii chiriei pe o luna. Daca lucrati cu un agent, aveti doua optiuni: puteti lucra cu un agent in regim de contract de intermediere exclusiv sau puteti lucra cu un agent in regim de contract de intermediere deschis.

5. Atentie la transferul legal al proprietatii
Actul se incheie numai la notar
Cumpararea unui bun imobil trebuie facuta cu act autentic, adica printr-un act incheiat la notariat, cu respectarea prevederilor legale.
La notariat, vanzatorul trebuie sa prezinte actele lui de proprietate, dovada ferma ca imobilul nu este grevat de sarcini, de datorii, ca nu a fost vandut anterior. Inaintea prezentarii la notariat, partile, respectiv vanzatorul si cumparatorul, trebuie sa cada de acord cu unele probleme de amanunt, pentru a evita unele discutii in fata notarului (pretul stabilit, cine va plati taxele de timbru si cele notariale, in ce conditii va intra noul proprietar in posesia imobilului etc).
Cine semneaza actele
Chiar daca redactarea actului se face de catre notar sau avocat, este recomandabil ca partile sa se uite atent pe document. Se impune - atunci cand cel care vinde este casatorit - ca ambii soti sa semneze actul, deoarece toate bunurile dobandite de soti in timpul mariajului sunt comune. Daca vanzarea se face de catre unul dintre soti, fara stirea si asentimentul celuilalt, actul, desi incheiat in fata notarului, poate fi atacat in justitie si anulat.
Atentie la pretul din contract
Un element important al actului de vanzare-cumparare il constituie pretul.
De foarte multe ori, in dorinta de a plati taxe mai mici, partile cad de acord sa treaca un pret mai mic decat cel stabilit. Acest lucru nu este insa de fiecare data in interesul partilor. De exemplu, in cazul in care va mai avea loc un proces facut de cineva care revendica o calitate de proprietar asupra casei, lucrurile devin complicate. Daca instanta de judecata va dispune pe baza probelor administrate anularea actului autentic de vanzare-cumparare, atunci in mod firesc, cumparatorul are dreptul sa-si primeasca suma platita drept pret trecuta in contract. Pe de alta parte, vanzatorul poate avea si el necazuri cu ocazia declararii unui pret mai mic. Este posibil ca la un moment dat cumparatorul sa pretinda ca a platit o suma mai mare decat s-a convenit ca pret al vanzarii.
Atentie la clauza eliberarii
In practica, se intalnesc multe situatii cand se fixeaza o data certa, dar vanzatorul nu paraseste imobilul, iar in lipsa de precizari clare in actul de vanzare, se ajunge chiar la procese, la amanari lungi si obositoare, la nervi, etc.
Cereti garantii explicite
In contract, vanzatorul trebuie sa garanteze ca imobilul nu este grevat de servituti sau alte sarcini ori ca nu a mai fost vandut si altuia. Lumea imobiliara autohtona a fost in ultimii ani zguduita de o serie intreaga de scandaluri pornite de la faptul ca escrocii, cu complicitatea notarilor, au dat tepe de miliarde. Pentru a se evita asemenea situatii, este bine ca dosarul de vanzare-cumparare sa fie complet. Acesta va contine, pe langa contractul propriu-zis, dovada inscrierii in cartea funciara (dupa ce in prealabil s-a obtinut un numar cadastral) si certificatul fiscal (obtinut de la administratia financiara).
E bine sa aveti martori
E bine ca la notariat cumparatorul sa fie insotit de inca o persoana sau doua. Acestea, recomandabil sa nu fie rude apropiate, pot fi citate ca martori daca vreodata vanzatorul ar incerca rasturnarea actului.
Fii in continuare precaut
Odata incheiat contractul de vanzare-cumparare, oricine poate fi sigur ca este proprietar. Masurile de precautie nu trebuie sa lipseasca totusi. Cumparatorul sa se asigure ca cel care i-a vandut casa, i-a remis toate actele de proprietate (contract de vanzare-cumparare, certificat de mostenitor, act de donatie etc). De asemenea, tot la notariat va trebui trecuta transcrierea, inregistrarea proprietatii pe numele cumparatorului. Ultimul drum va fi facut la administratia financiara, unde se va cere trecerea rolului imobilului pe numele noului proprietar.

Succes la cumparaturi!